Drei Jahre lang fielen die Preise, 2025 drehte der Markt: Die Immobilienpreis Prognose 2030 sieht keinen einheitlichen Bundestrend mehr, sondern eine wachsende Spaltung. Erstmals seit 2021 stiegen die Kaufpreise 2025 wieder real um 0,6 Prozent (Postbank Wohnatlas 2026) – doch die Richtung entscheidet künftig die Lage, nicht das Land.
• 2025 endete die Korrektur: Eigentumswohnungen im Bestand real +0,6 % (Postbank Wohnatlas 2026), nach −2,8 % (2024) und −10,1 % (2023).
• Bis 2035 erwartet die Postbank im Bundesschnitt real rund +0,41 % pro Jahr – stark in Big-7-Umland, Süddeutschland und Teilen Ostdeutschlands.
• Das IW Köln (März 2026) rechnet bei 158 Kreisen mit fallenden Preisen, in Erzgebirgskreis, Vulkaneifel und Kronach mit bis zu −20 % bis 2035.
• Treiber ist der Wohnungsmangel: nur rund 251.900 fertiggestellte Wohnungen 2024 bei einem Neubaubedarf von rund 320.000 (BBSR).
• Energieeffizienz spaltet den Markt: sanierte A-Klasse-Objekte gewinnen, unsanierte Altbauten geraten unter Druck (HWWI, IW).
• Bauzinsen verharren laut ZIA-IW-Index bei rund 3,7 % – das dämpft das Tempo, kehrt den Trend in Top-Lagen aber nicht um.
Der aktuelle Stand: Die Trendwende von 2025
Der deutsche Immobilienmarkt hat die Talsohle durchschritten. Nachdem die Preise drei Jahre lang real fielen, stiegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im Bestand 2025 inflationsbereinigt erstmals seit 2021 wieder an, und zwar im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte um 0,6 Prozent, so der Postbank Wohnatlas 2026. Manuel Beermann, Leiter Produktmanagement Immobilien der Postbank, spricht deshalb von einer „Trendwende auf dem deutschen Immobilienmarkt".
Die Entwicklung verläuft aber regional auseinander. So stiegen in München und Hamburg die Preise real am stärksten, während sie in Berlin und Stuttgart weiter sanken und in Frankfurt am Main nahezu unverändert blieben (Postbank Wohnatlas 2026, Stand April 2026). Dass der Aufschwung anhält, zeigt zudem der vdp-Immobilienpreisindex, denn im ersten Quartal 2026 verteuerten sich Wohnimmobilien gegenüber dem Vorjahr nominal um 2,3 Prozent (Verband deutscher Pfandbriefbanken, Stand Mai 2026).
| Jahr | Reale Preisentwicklung (Bestand) | Einordnung |
|---|---|---|
| 2023 | −10,1 % | Tiefpunkt der Zinsschock-Korrektur |
| 2024 | −2,8 % | Rückgang verlangsamt sich |
| 2025 | +0,6 % | Erste reale Trendwende seit 2021 |
| bis 2035 (Ø p. a.) | +0,41 % | Prognose Postbank/HWWI, real |
Quelle der Tabellenwerte: Postbank Wohnatlas 2026 (Berechnungen HWWI), reale Werte für Eigentumswohnungen im Bestand.
Immobilienwert-Rechner 2030: Dein Szenario
Wie viel könnte deine Immobilie 2030 wert sein? Wähle ein Szenario oder dreh selbst am Regler. Der Rechner rechnet deinen heutigen Quadratmeterpreis über vier Jahre (2026 → 2030) hoch – nominal, als einfaches Modell. Wichtig: Immobilienpreise können regional auch fallen, wähle bewusst auch das negative Szenario.
Wie diese Prognosen entstehen
Die zwei wichtigsten Langfristprognosen kommen aktuell vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI) für den Postbank Wohnatlas und vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln). Beide untersuchen alle rund 400 deutschen Kreise und kreisfreien Städte, kommen aber über unterschiedliche Methoden zu einem ähnlichen Bild: Polarisierung statt Bundestrend.
Die IW-Kreisanalyse vom 18. März 2026 (IW-Kurzbericht Nr. 23, Autor Pekka Sagner, im Auftrag des Bundesverbands der Volks- und Raiffeisenbanken) kombiniert kurzfristige Machine-Learning-Modelle mit langfristigen Strukturtrends – auf Basis von Demografie, Einkommen, Arbeitsmarkt, Branchenstruktur und Wohnungsbestand.
Szenario vs. Kursziel: Eine seriöse Immobilienprognose nennt nie einen exakten Preis für 2030, sondern eine wahrscheinliche Spanne je Region. Der zentrale Befund des IW lautet: Nicht „Stadt gegen Land" entscheidet, sondern die wirtschaftliche Zentralität einer Region. Ein wirtschaftsstarker Landkreis in Bayern kann eine strukturschwache Großstadt im Osten schlagen.
Immobilienpreis Prognose 2030 nach Regionen
Der wichtigste Unterschied zur letzten Boomphase: Es gibt keinen Bundestrend mehr, dem alle Regionen folgen. Die IW-Kreisanalyse vom März 2026 zeichnet eine wachsende Polarisierung – grob lassen sich Gewinner und Verlierer so einordnen:
| Tendenz bis 2035 | Regionen (Beispiele) | Treiber |
|---|---|---|
| Gewinner | Big-7-Umland, Süddeutschland, Leipzig, Dresden, wirtschaftsstarke Kreise in Bayern/BW | Zuwanderung, starke Arbeitsmärkte, Wohnungsmangel |
| Stabil | Etablierte Großstädte, gut angebundene Mittelstädte | knappes Angebot, robuste Nachfrage |
| Verlierer | Erzgebirgskreis, Vulkaneifel, Kronach, Teile Ostdeutschlands, Saarland, Ruhrgebiet | Abwanderung, Überalterung, schwache Wirtschaft |
Laut IW (Kurzbericht Nr. 23, März 2026) drohen 158 der rund 400 Kreise bis 2035 sinkende Preise, in den schwächsten Regionen bis zu minus 20 Prozent.
Warum die Preise steigen – die vier Treiber
Trotz hoher Bauzinsen fallen die Preise in gefragten Lagen nicht, und das hat vier klare Gründe. Der wichtigste ist der strukturelle Wohnungsmangel. 2024 wurden in Deutschland nämlich nur rund 251.900 Wohnungen fertiggestellt, also 14,4 Prozent weniger als im Vorjahr. Das BBSR beziffert den jährlichen Neubaubedarf bis 2030 deshalb auf rund 320.000 Wohnungen. Das IW sieht die Lücke sogar noch größer, denn es rechnet mit rund 372.000 nötigen Wohnungen pro Jahr, denen aber nur etwa 235.000 Fertigstellungen 2025 gegenüberstehen.
Zinsen und Nachfrage als zweiter und dritter Treiber
Die ZIA-Prognose erwartet bis 2027 rund 830.000 kumulativ fehlende Wohnungen. Hinzu kommen gesunkene Leitzinsen, denn die EZB senkte am 5. Juni 2025 den Einlagesatz auf 2,00 Prozent und hält ihn seither stabil. Außerdem stützen eine über Jahre robuste Nachfrage in den Metropolregionen sowie ein knappes Angebot in Top-Lagen die Preise zusätzlich.
Vierter Treiber: Energieeffizienz
Zunehmend entscheidet die energetische Qualität über den Wert. Sanierte Objekte mit guter Energieklasse gewinnen, während unsanierte Altbauten mit drohendem Sanierungsstau im Preis unter Druck geraten. Diese Spaltung nach Energiestandard läuft außerdem quer durch alle Regionen, sodass ein gut gedämmtes Haus auf dem Land einen unsanierten Altbau in der Stadt im Wertzuwachs schlagen kann.
Der ehrliche Vergleich: Wer auf einen großen Preissturz wartet, zahlt Opportunitätskosten. Die Bauzinsen verharren laut ZIA-IW-Index bei rund 3,7 Prozent und könnten eher steigen als fallen, weil sie am Renditeniveau der Bundesanleihen hängen. Wer 2026 mietet und auf billigere Preise hofft, riskiert, dass Miete plus weiter steigende Preise teurer werden als ein Kauf heute. Garantiert ist aber keine Richtung.
Immobilien sind nur ein Baustein. Wer breiter plant, sollte auch andere Anlageklassen im Blick behalten – etwa die Goldpreis Prognose 2030 als klassischen Inflationsschutz und die Silberpreis Prognose 2030. Eine Gesamtschau aller Szenarien bietet unsere Prognose-Reihe für 2030.
Was deutsche Käufer und Eigentümer wissen müssen
Zwei Punkte unterscheiden die deutsche Praxis von reinen Kursprognosen. Erstens die Spekulationsfrist: Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkauft, zahlt auf den Wertzuwachs grundsätzlich Einkommensteuer. Ausschließlich selbst genutztes Wohneigentum kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei bleiben – die Details hängen vom Einzelfall ab und gehören in die Hand eines Steuerberaters. Zweitens die energetische Qualität – sie wird laut HWWI und IW bis 2030 immer stärker über den Wert entscheiden.
Praxis-Tipp – die Nebenkosten: Zum Kaufpreis kommen je nach Bundesland rund 9 bis 12 Prozent Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 %, Notar und Grundbuch rund 1,5–2 %, ggf. Makler). Eine nominale Wertsteigerung von 3 Prozent pro Jahr ist erst nach mehreren Jahren ein echter Gewinn – der Rechner oben zeigt nur den Substanzwert, nicht die Rendite nach Kosten.
Was den Anstieg stoppen könnte
Die unbequeme Seite: Der Aufschwung ist fragil. Die LBBW erwartet im Jahresausblick 2026 nämlich tendenziell eher steigende als fallende Bauzinsen, weil diese vom höheren Renditeniveau der Bundesanleihen getrieben werden. Zudem lasten eine schwache Konjunktur und steigende Arbeitslosigkeit auf dem Markt. Auch die Baupreise bleiben hoch, denn im Februar 2026 lagen sie 3,3 Prozent über dem Vorjahr.
Regional drohen außerdem klare Verlierer. So rechnet das IW für 158 Kreise mit fallenden Preisen, in Erzgebirgskreis, Vulkaneifel und Kronach sogar mit bis zu minus 20 Prozent bis 2035. Betroffen sind vor allem Teile Ostdeutschlands, das Saarland, Kreise in Rheinland-Pfalz und das Ruhrgebiet. Wer dort kauft, sollte die Prognose deshalb ernst nehmen.
Ein unterschätzter Faktor ist zudem die Demografie. Wenn die Babyboomer-Generation in den kommenden Jahren aus ihren Eigenheimen auszieht, gelangen viele Einfamilienhäuser auf den Markt. In strukturschwachen, überalternden Regionen trifft dieses wachsende Angebot dann auf eine schrumpfende Nachfrage, und genau das ist einer der Hauptgründe für die negativen IW-Prognosen im ländlichen Raum.
Fazit: Lage schlägt Bundestrend
Die Immobilienpreis Prognose 2030 lässt sich auf einen Satz reduzieren: Es gibt keinen einheitlichen Markt mehr. Die Korrektur ist zwar vorbei, doch der moderate Bundesschnitt von rund 0,41 Prozent real pro Jahr verschleiert, dass starke Regionen weiter zulegen, während schwache verlieren. Der Wohnungsmangel stützt die Preise außerdem dort, wo Menschen arbeiten wollen, aber eben nicht überall. Statt auf einen pauschalen Preissturz zu spekulieren, lohnt sich deshalb der nüchterne Blick auf die eigene Region. Spiel mit dem Rechner oben dein realistisches Szenario durch.
Häufige Fragen
In wirtschaftsstarken Regionen und Großstädten ja, aber moderat. Der Postbank Wohnatlas 2026 erwartet bis 2035 real rund 0,41 Prozent pro Jahr im Bundesschnitt. Strukturschwache Regionen können dagegen stagnieren oder verlieren. Ein einheitlicher Bundestrend existiert nicht mehr – Lage und Wirtschaftskraft entscheiden.
Die Preiskorrektur von 2022 bis 2024 ist weitgehend abgeschlossen, 2025 stiegen die Preise erstmals seit 2021 wieder real um 0,6 Prozent. Wer auf große Preisrückgänge wartet, könnte enttäuscht werden. Entscheidend bleiben Standort, persönliche Finanzierung und das Bauzinsniveau von rund 3,0 bis 3,8 Prozent.
Der Hauptgrund ist der anhaltende Wohnungsmangel. 2024 wurden nur rund 251.900 Wohnungen fertiggestellt, das BBSR beziffert den jährlichen Neubaubedarf bis 2030 auf rund 320.000. Die ZIA-Prognose sieht 2027 rund 830.000 fehlende Wohnungen. Diese Angebotslücke stützt die Kaufpreise in gefragten Lagen.
Laut IW-Kreisanalyse vom März 2026 droht 158 Kreisen ein Preisrückgang. In Regionen wie dem Erzgebirgskreis, der Vulkaneifel und Kronach rechnet das IW mit Verlusten von bis zu einem Fünftel bis 2035. Betroffen sind vor allem Teile Ostdeutschlands, das Saarland, Kreise in Rheinland-Pfalz und das Ruhrgebiet.
David Volbracht
Gründer & Chefredakteur 9b.deDavid Volbracht ist Gründer des Zukunftsmagazins 9b.de. Er wertet Daten und Statistiken aus und entwickelt mithilfe einer Vielzahl von KI-Werkzeugen interaktive Rechner und Tools zu Zukunftsthemen wie Finanzen, Energie, KI und persönlicher Entwicklung.
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